実家をこれからどうする？売る・貸す・解体・残すの比べ方と、税金・期限のこと

空き家のままにしておくと、起きやすいこと

• 毎年の固定資産税と維持費：住んでいなくても、税金・火災保険・草刈りなどの費用はかかり続けます。
• 税金の優遇が外れることがある：2023年12月に施行された改正空家法で、管理が行き届かず「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例（土地の固定資産税が最大6分の1になる優遇）が外れるようになりました。
• 相続登記の義務：2024年4月から相続登記が義務になりました。正当な理由がないまま登記をしないでいると、10万円以下の過料の対象になることがあります。
• 家の傷みや、ご近所への影響：人が住まない家は傷みが早く、屋根や塀が壊れて、ご近所に迷惑をかけてしまうこともあります。
• 税金の特例の期限を過ぎてしまう：あとで紹介する3,000万円控除には、相続から3年後の年末までという期限があります。

どれも、すぐに困るものばかりではありません。ただ、時間が経つほど選べる道が少なくなることもあるので、方針だけでも早めに家族で話しておくと安心です。

選べる道を比べる

このほか、どうしても引き取り手のない土地については、国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月開始）もあります。建物がある土地は申請できないため、先に建物を解体する必要があります。審査手数料（土地1筆あたり14,000円）と、10年分の管理費用にあたる負担金（金額は土地の種類や面積で決まります）が必要で、引き取ってもらえる土地には細かい条件があります（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。

片付けと売却、どちらが先？

「査定は片付けの前でかまわない。片付けは、売り方が決まってから」と考えるとわかりやすくなります。

• 仲介で売る場合：買主への引き渡しまでに家財を片付けるのが一般的です。内覧の前にある程度片付けておくと、印象がよくなります。
• 買取で売る場合：残った家財ごと引き取ってくれる会社もあり、片付けの費用や手間を抑えられることがあります。

先に査定を受けて「いくらくらいで売れそうか」がわかると、片付けにどこまで費用をかけるかも考えやすくなります。

実家の売却を相談できるサービス

相続した空き家の「3,000万円特別控除」

親がひとりで住んでいた古い家を相続して売った場合、条件を満たすと、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。おもな条件は次のとおりです。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること（マンションなど区分所有の建物は対象外）
• 亡くなる直前まで、親がひとりで住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合の特例あり）
• 相続してから売るまで、住んだり貸したりしていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊すこと（2024年以降の売却は、売った翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）
• 相続した日から3年後の年の12月31日までに売ること
• 2027年12月31日までの売却であること（今の制度の期限）

解体する前に、知っておきたいこと

• 費用：建物の構造・広さ・場所、残っている家財の量などで大きく変わります。複数の会社から見積もりを取って比べましょう。
• 固定資産税：建物を壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がることがあります。解体の時期は、売却の予定とあわせて考えます。
• アスベストの調査：解体工事の前には、アスベスト（石綿）の事前調査が法律で義務づけられています。
• 補助金：古くなった空き家の解体に、補助金を出している自治体もあります。実家のある市区町村に確かめてみてください。
• 家財の片付けは先に：家の中に残った家財は、解体工事とは別に片付けが必要になるのが一般的です。

売りにくい事情がある家は、専門の買取へ

室内で亡くなられて発見までに時間がかかった家、建て替えができない土地（再建築不可）、傷みの激しい家などは、一般の仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。こうした事情のある家を専門に扱う買取会社に相談するのも、ひとつの方法です。ひとりで抱えこまずに、事情を話せる相手を見つけてください。

相続登記の義務化について

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」